2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)），正式啟動(dòng)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)。

初期聚焦交通基礎(chǔ)設(shè)施（如高速公路、鐵路）、能源基礎(chǔ)設(shè)施（如風(fēng)電、光伏）、市政基礎(chǔ)設(shè)施（如污水處理廠、垃圾焚燒廠）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)（如高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)）等具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

同步發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見(jiàn)稿），明確REITs的“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”結(jié)構(gòu)、發(fā)行流程、信息披露要求等核心規(guī)則，為試點(diǎn)提供制度保障。

2021年6月21日，我國(guó)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所正式上市，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)（如張江光大園REIT）、高速公路（如寧滬高速REIT）、倉(cāng)儲(chǔ)物流（如普洛斯REIT）、污水處理（如首創(chuàng)水務(wù)REIT）等資產(chǎn)類型，募集資金合計(jì)314億元。

2024年7月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，明確“應(yīng)發(fā)盡發(fā)”的原則，推動(dòng)REITs市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。

截至2024年末，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)累計(jì)上市產(chǎn)品達(dá)30只，總市值突破1500億元，覆蓋保租房（如華潤(rùn)有巢REIT）、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施（如王府井REIT）等新增資產(chǎn)類型。

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)的重要金融工具，其核心功能是通過(guò)證券化形式盤(pán)活存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時(shí)為企業(yè)提供低成本融資渠道。

自2025年12月31日中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)以來(lái)，滬深交易所已累計(jì)受理12單申報(bào)項(xiàng)目，涵蓋購(gòu)物中心、奧特萊斯、酒店、辦公樓、商業(yè)綜合體等多元業(yè)態(tài)，擬募資規(guī)模超380億元。

這一試點(diǎn)標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容，也是盤(pán)活存量資產(chǎn)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

一是申報(bào)項(xiàng)目特點(diǎn)：資產(chǎn)類型多元化，頭部企業(yè)主導(dǎo)

底層資產(chǎn)覆蓋全業(yè)態(tài)：首批申報(bào)項(xiàng)目首次納入酒店、奧特萊斯等市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)。例如，華安錦江REIT底層資產(chǎn)為錦江集團(tuán)旗下18個(gè)城市的21家錦江都城酒店，華泰紫金華住安住REIT則聚焦廣州天河、上海江橋等核心商圈的三家高端酒店。此外，砂之船集團(tuán)（西安）奧特萊斯項(xiàng)目作為全國(guó)銷售規(guī)模前十的奧萊資產(chǎn)，成為首批申報(bào)標(biāo)的之一。

區(qū)域與主體集中度高：項(xiàng)目主要集中于粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域，如保利發(fā)展申報(bào)的廣州、佛山商業(yè)綜合體，凱德集團(tuán)位于深圳、綿陽(yáng)的核心地段資產(chǎn)等。申報(bào)主體以央企、地方國(guó)企及國(guó)際資管巨頭為主，包括保利、錦江國(guó)際、陸家嘴集團(tuán)及凱德集團(tuán)等，體現(xiàn)政策對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和行業(yè)龍頭的傾斜。

募資規(guī)模顯著高于基礎(chǔ)設(shè)施REITs：單只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs平均募資規(guī)模約35億元，遠(yuǎn)超基礎(chǔ)設(shè)施REITs的10億元平均水平，反映出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)體量大、流動(dòng)性需求高的特點(diǎn)。

武漢有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目。

2024年7月，國(guó)內(nèi)首只以?shī)W特萊斯為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs——華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，其底層資產(chǎn)包含武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目（位于武漢市東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）。該項(xiàng)目是武漢長(zhǎng)江以南區(qū)域的奧萊市場(chǎng)龍頭，于2018年4月開(kāi)業(yè)，包含8棟商業(yè)樓棟，采用開(kāi)放式街區(qū)布局及托斯卡納小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格，擁有“市政廳”“圖書(shū)館”等場(chǎng)景化體驗(yàn)空間，運(yùn)營(yíng)成熟且現(xiàn)金流穩(wěn)定。

2026年1月以來(lái)，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)，武漢本地企業(yè)也在積極跟進(jìn)：

武商集團(tuán)（湖北商業(yè)零售龍頭企業(yè)）已啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs專項(xiàng)研究工作；

中百集團(tuán)（湖北商業(yè)零售雙寡頭之一）受益于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶金融支持政策，具備發(fā)行商業(yè)資產(chǎn)REITs的條件，有關(guān)部門(mén)對(duì)其推出公募REITs或商業(yè)資產(chǎn)給予積極支持。

這些動(dòng)態(tài)表明，武漢不僅有已落地的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目（華夏首創(chuàng)奧萊REIT），還有多家本地企業(yè)在籌備相關(guān)申報(bào)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)正在逐步發(fā)展。

二是審核邏輯：合規(guī)性為核心，兼顧歷史與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)

合規(guī)性審查從嚴(yán)從緊：監(jiān)管部門(mén)明確要求申報(bào)項(xiàng)目需滿足權(quán)屬清晰、合規(guī)手續(xù)完備、現(xiàn)金流穩(wěn)定三大核心條件。例如，酒店類資產(chǎn)需提供消防、環(huán)保等驗(yàn)收文件，商業(yè)綜合體需核查產(chǎn)權(quán)分割情況。對(duì)于歷史遺留的合規(guī)瑕疵（如部分資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證未辦理），允許通過(guò)承諾整改、補(bǔ)充材料等方式優(yōu)化，但需評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可控性。

動(dòng)態(tài)平衡重大性與包容性：審核過(guò)程中既關(guān)注重大合規(guī)問(wèn)題（如土地性質(zhì)、規(guī)劃驗(yàn)收），也對(duì)非核心問(wèn)題（如個(gè)別文件缺失）采取靈活處理。例如，某上海商業(yè)綜合體因歷史產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序瑕疵，經(jīng)補(bǔ)充法律意見(jiàn)書(shū)后仍獲受理。這種“分類施策”體現(xiàn)了對(duì)市場(chǎng)發(fā)展階段的實(shí)際考量。

現(xiàn)金流評(píng)估精細(xì)化：監(jiān)管要求對(duì)不同業(yè)態(tài)的現(xiàn)金流質(zhì)量進(jìn)行差異化分析。例如，酒店類資產(chǎn)需結(jié)合入住率、平均房?jī)r(jià)等指標(biāo)預(yù)測(cè)收益，而購(gòu)物中心則側(cè)重租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性（如主力店占比）。部分項(xiàng)目因區(qū)域消費(fèi)力差異（如三四線城市商業(yè)體）被要求提高分配率作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

三是市場(chǎng)意義：盤(pán)活存量與引導(dǎo)資本雙向賦能

為存量資產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化退出渠道：我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模超50萬(wàn)億元，但長(zhǎng)期面臨流動(dòng)性不足問(wèn)題。REITs通過(guò)資產(chǎn)證券化，使開(kāi)發(fā)商從“重資產(chǎn)持有”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”，加速資金回籠。例如，凱德集團(tuán)通過(guò)發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)西安奧特萊斯項(xiàng)目退出，回收資金將用于新項(xiàng)目并購(gòu)。

重構(gòu)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)體系：公開(kāi)市場(chǎng)的交易價(jià)格和分紅率形成市場(chǎng)化定價(jià)錨，引導(dǎo)資本更理性配置資產(chǎn)。例如，某二線城市購(gòu)物中心因REITs發(fā)行后二級(jí)市場(chǎng)估值低于預(yù)期，倒逼原始權(quán)益人優(yōu)化運(yùn)營(yíng)策略。

引導(dǎo)長(zhǎng)期資本服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的高分紅（預(yù)計(jì)年化4%-6%）、低波動(dòng)特性，契合保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期配置需求。試點(diǎn)初期，約60%的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)資金來(lái)自險(xiǎn)資和銀行理財(cái)。