3月以來，不少城市二手房市場體感很熱。

尤其是上海。3月以來的三個周末二手房單日成交均破千套，截至3月22日累計成交已破2萬套，預(yù)計二手房成交套數(shù)將破3萬套。

這波熱度有多高？據(jù)多家媒體報道，由于瞬時流量過大，上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)出現(xiàn)了多次卡頓甚至崩潰。

北京二手房復(fù)蘇態(tài)勢明顯。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月截至22日，全市二手房網(wǎng)簽量達12182套，已高于2月成交水平。

值得注意的是，政策底部確認帶來預(yù)期和信心的恢復(fù)，要轉(zhuǎn)化為實際的交易尚需時間4月和5月的市場走勢，將是驗證本輪“小陽春”成色的關(guān)鍵窗口期。

不過從成交結(jié)構(gòu)來看，小面積、低總價房源仍是成交主力，另外業(yè)主方預(yù)期走低的趨勢沒有改善，以價換量仍是二手交易回溫前提。

政策底部確認帶來預(yù)期和信心的恢復(fù)，正在逐步轉(zhuǎn)化為實際的交易。

截至3月22日，上海二手房共成交了21443套，同比增長4%，環(huán)比2月同期倍增，較1月同期增長39%。

同樣，截至3月22日的數(shù)據(jù)，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，北京二手房已網(wǎng)簽了12812套，同比增11%，環(huán)比2月同期倍增，較1月同期增長23%。

其余城市尚需時間傳導(dǎo)，深圳、杭州、成都截至3月15日二手房成交同比仍有兩成以上的降幅。

隨著政策底部確認帶來預(yù)期和信心的恢復(fù)，預(yù)計4、5月二手房市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)值得期待。

從日均數(shù)據(jù)來看，多數(shù)城市3月以來日均成交好于前2個月。

其中，截至3月22日上海日均成交達到974套，接近千套，較前2個月日均環(huán)比增長69%。北京日均成交也達到了554套，較前2個月日均環(huán)比增長四成。

杭州、成都、廈門和青島截至3月15日的成交基本維持在去年三季度水平，較四季度以來有顯著增長，但又不及去年上半年。深圳、蘇州、佛山、南寧等4城普遍創(chuàng)下去年以來新低。

從成交結(jié)構(gòu)來看，小面積、低總價的剛需和剛改房源，仍是二手房市場的主力。

近4年截至3月15日的數(shù)據(jù)顯示，上海套均面積最小，約79平方米，北京約89平方米，300萬以下房源占比超60%。成都、杭州、深圳等城市套均面積在95-100平方米，蘇州、佛山套均面積超過100平方米。

一些重點城市如深圳、杭州、青島、蘇州二手房出現(xiàn)一個明顯的變化，即套均面積出現(xiàn)明顯上升。

一位杭州西湖區(qū)三墩板塊的中介人員告訴我們，以前客戶買房會先看總價，現(xiàn)在首付比例低了，不少客戶在月供能承受的情況下會選擇大戶型“一步到位”。

數(shù)據(jù)也印證了這一點。近4年3月同期數(shù)據(jù)看，杭州二手房套均面積從2023年的約97平方米，上升至2026年的約100平方米。一步到位的剛改需求正在接棒小戶型剛需。

從業(yè)主方的預(yù)期來看，北上廣深杭二手房掛牌參考均價仍在持續(xù)下探。

從數(shù)據(jù)來看，上海2026年2月二手房掛牌參考價為42258元/平方米，環(huán)比降1.24%，同比降14%。同樣，北京2月份的二手房掛牌參考價為48224元/平方米，環(huán)比出現(xiàn)止跌，但同比仍降14.18%。僅廣州和杭州掛牌參考價環(huán)比有所上升。

這意味著，業(yè)主方預(yù)期走低的趨勢沒有改善，尤其京滬深還有加速下探的動能。

目前來看，以價換量仍是未來一段時間二手市場交易回升的基礎(chǔ)和前提，“價跌-量升—價穩(wěn)—量跌”的博弈仍將維持，短期量價尚難出現(xiàn)實質(zhì)性反轉(zhuǎn)，量漲價穩(wěn)將成為常態(tài)主旋律。

當前二手房市場的“體感熱度”主要集中于上海、北京等城市，成交規(guī)模較前兩個月顯著回升，政策底部確認帶來的預(yù)期修復(fù)正在逐步向交易端傳導(dǎo)。

從業(yè)主預(yù)期看，掛牌價格整體仍處于下行通道，“量漲價穩(wěn)”將是未來一段時間二手房市場的主旋律。接下來的4月和5月，是驗證本輪“小陽春”成色的關(guān)鍵窗口期。